WP Carey: 가치 평가에 대한 내 포지션을 매각한 이유(NYSE:WPC)

Jun 07, 2023

Getty Images를 통한 RonFullHD/iStock

나는 WP Carey(NYSE:WPC)에 장기적으로 주식을 보유하는 충실한 주주가 많이 있다고 생각하지만 주식에 대한 나의 경험은 매우 달랐습니다. 불과 4개월 전에 그 이름을 매입한 후, 장기적으로 예상했던 가치 평가를 어떻게든 빨리 달성했기 때문에 주식을 판매합니다. 이 회사는 동종업체보다 훨씬 앞서 동일 매장 임대료 성장을 창출할 가능성이 높지만 동종업체 대비 프리미엄 가치 평가는 여전히 정당화하기 어렵습니다. 금리 상승 환경에도 불구하고 인수 한도율이 여전히 낮기 때문에 투자자들은 가격 압박으로 인한 위험을 과소평가할 수도 있습니다. 현재 등급을 '보류'로 하향 조정하고 있습니다.

금리가 급등하고 경기침체 위험이 높아지면서 WPC가 집주인으로서 어느 정도 부담을 느낄 것이라고 생각하시겠죠? WPC가 지난 한 해 동안 상당히 강력한 성과를 거두었기 때문에 이러한 이론은 잘못된 것으로 입증되었습니다.

나는 10월에 WPC에 대해 마지막으로 취재했는데, 여기서 마침내 주식을 매수하기 위해 부업에서 물러난 이유를 설명했습니다. 당시 나는 6% 수익률을 매력적으로 보았고, 5% 수익률로의 재평가를 기다렸다. 그 이후로 주가는 빠르게 약 18% 상승하여 적정 가치 목표인 5%에 도달했으며, 이로 인해 저는 제 포지션을 재평가하게 되었습니다.

WPC는 오늘날 시장에 나와 있는 수많은 삼중 순 임대 부동산 투자 신탁('NNN REIT') 중 하나입니다. WPC는 다양한 산업 분야에 걸쳐 다각화되어 있으며 산업 자산에 대한 노출을 늘리기 위해 노력해 왔습니다.

2022년 3분기 프레젠테이션

해당 부문에 NNN REIT가 너무 많아서 구별하기 어려울 수 있습니다. WPC의 독특한 점은 평균 기본 임대료의 55%가 CPI에 연결되어 있어 인플레이션에 대한 노출이 높다는 것입니다.

2022년 3분기 프레젠테이션

이는 회사가 지난 몇 분기 동안 동일 매장 ABR 성장을 가속화하는 데 도움이 되었습니다. 최근 분기의 3.4% 수치는 쉽게 따라잡을 수 있습니다.

2022년 3분기 프레젠테이션

컨퍼런스 콜에서 경영진은 인플레이션이 연간 임대 에스컬레이터에 영향을 미치는 시차로 인해 2023년에는 약 4.5%의 더욱 강력한 동일 매장 성장률을 보일 것이며 2024년에도 지속적인 영향을 미칠 것이라고 언급했습니다. 이는 해당 부문에서 뛰어난 수치가 될 것입니다. 일반적으로 동일한 매장 임대료 증가율은 약 1%입니다.

WPC는 EBITDA에 대한 부채가 5.6배로 분기를 마감했습니다. 경영진은 목표 운영 범위로 5.5배~5.8배를 목표로 삼았습니다. 평균 부채 만기가 4.6년에 불과하다는 점은 주목할 만하다. WPC가 만기가 도래한 부채를 재융자하면서 이자비용이 증가할 가능성도 있다.

2022년 3분기 프레젠테이션

WPC는 3분기 4억7480만 달러를 포함해 2022년 첫 3분기까지 13억 달러를 투자했다. 3분기 투자의 가중평균 상한비율은 6.4%(또는 자본 프로젝트 포함 6.3%)였습니다. 이는 2021년 평균 상한율에 비해 단지 50bp 확장에 불과합니다. 많은 REIT 투자자들은 금리 상승 환경을 고려하여 상한선 확대를 희망했을지 모르지만 순 임대 부동산은 여전히 ​​판매자 시장인 것으로 보입니다. 경영진은 전화 회의에서 가격에 대해 까다로움을 유지하겠다는 의도를 밝혔지만, 그러한 입장은 아직 수치에 큰 영향을 미치지 않았습니다.

해당 분기 수익은 17.7% 증가했지만 인수를 위해 발행된 주식을 조정해야 합니다. 조정된 운영 자금은 주당 1.36달러로 전년 대비 9.7% 증가했습니다. FFO는 때때로 REIT(다른 회사의 조정 EBITDA와 유사)에 대해 따라야 할 의심스러운 지표일 수 있지만 WPC의 경우 임차인이 유지 관리 자본 지출에 대한 책임이 있다는 점에서 틀림없이 신뢰할 수 있습니다.

WPC는 향후 몇 년 동안 만료되는 상당한 금액의 임대 계약을 보유하고 있으며 향후 10년 동안 절반 이상이 만료됩니다.

2022년 3분기 프레젠테이션

높은 인플레이션 환경이 강력한 재리스 스프레드로 이어질 수 있거나 고객이 CPI 연계 조정 없이 리스 재협상을 모색할 수 있기 때문에 그러한 측면에서 긍정적인 것으로 입증될지는 불분명합니다.