내가 Spirit Realty를 매각하고 Spirit Realty의 우선주(NYSE:SRC)에 재투자한 이유

May 28, 2023

타나와트퐁추어

Spirit Realty Capital(NYSE:SRC)은 불확실한 역사를 지닌 다양한 순 임대 REIT입니다.

몇 년 동안 나는 SRC가 새 잎을 내고 대부분의 순 임대 REIT 동료들과 같은 동네 어딘가에서 가치 배수를 얻을 수 있는 회사로 발전했다고 낙관했습니다. 오늘날 나는 그것에 대해 훨씬 덜 확신합니다.

SRC는 현재 7%의 배당 수익률로 거래되고 있지만, 저는 최근 약 6.6%의 수익률로 주식을 팔고 그 수익금을 Spirit의 할인된 6% 시리즈 A 우선주(NYSE:SRC.PA)에 7%의 배당 수익률로 재투자했습니다. 보통배당보다 훨씬 안전한 7%의 수익률을 확보하기 위해서입니다.

하지만 제가 궁극적으로 SRC를 매각하고 우선순위로 이동하기로 선택한 이유를 충분히 설명하려면 20년 전의 먼 과거로 돌아가야 합니다.

Spirit Realty는 2003년에 "Spirit Realty Finance Corporation"으로 설립되었습니다. 원래는 민간 기업이었다가 2000년대 중반에 상장했다가 다시 비상장으로 전환되었고, 마침내 2012년에 "Spirit Realty Capital"이라는 새 이름으로 다시 한 번 상장되었습니다.

지난 20년 동안 REIT에는 4개의 서로 다른 최고 경영진이 있었으며 전략은 각각 조금씩 바뀌었습니다.

2003년부터 2010년까지 Spirit 공동 창립자이자 당시 CEO이자 사장인 Chris Volk(나중에 STORE Capital을 공동 창립하고 이끌게 됨)가 이끄는 첫 번째 관리자 그룹은 Spirit을 자산 규모 약 30억 달러로 성장시켰습니다. 그 중 3분의 1(2010년 말 총 임대료의 30%)이 Shopko 매장이었습니다.

참고: Shopko는 한때 인기가 있었던 백화점 체인으로 1990년대와 2000년대 초반에 상장 기업으로 거래되었지만 2005년 사모 펀드에 매각되었습니다. 높은 부채와 매출 약화로 결국 소매업체는 파산하게 되었습니다. 2010년대 후반.

밀워키 저널 센티넬

2011년부터 2015년까지 당시 CEO였던 Tom Nolan과 당시 COO인 Pete Mavoides가 이끄는 두 번째 관리자 세트는 2015년까지 REIT를 80억 달러로 성장시키는 동시에 Shopko에 대한 노출을 실질적으로 줄였습니다(2014년 말 14%).

그러나 당시 애리조나주 스코츠데일에 본사를 둔 Spirit의 사장 겸 COO였던 Mavoides와 달라스에서 원격 CEO로 활동했던 Nolan의 각각의 투자 전략에는 차이가 있었습니다. 이러한 차이점으로 인해 Mavoides는 Spirit을 떠나 1년 후인 2016년에 EPRT(Essential Properties Realty Trust)를 설립하여 현재 CEO로 남아 있습니다.

2015년 Mavoides가 떠난 지 1년 후, 당시 CEO인 Tom Nolan은 회사 본사를 애리조나주 스코츠데일에서 텍사스주 달라스로 이전했습니다. 이 과정에서 스피릿 직원의 80% 이상이 회사를 떠났다. Spirit의 전 CIO인 Gregg Seibert를 포함한 이들 중 다수는 EPRT를 위해 Mavoides 밑에서 일했습니다. 따라서 달라스로 이전하면서 Spirit의 관리팀은 거의 완전히 개편되었습니다. 따라서: 관리팀 #3.

Nolan은 Shopko 노출을 계속해서 낮추었지만(2015년 포트폴리오의 9.1%로 종료) Spirit 관리팀 #3은 인수에 있어 특히 강력한 자본 비용이나 일관된 투자 전략을 갖고 있지 않았습니다. 소수의 Shopko 매장이 2015년에 매각되었지만 Spirit이 Lowe's(LOW), Tractor Supply(TSCO) 및 Best Buy(BBY)와 같은 탄탄한 투자 등급 소매 자산의 혼합으로 포트폴리오를 채우고 있었기 때문에 대부분 Shopko 노출이 감소했습니다. 영화관, 자동차 판매점, Applebee's와 같은 레스토랑과 같은 비투자 등급 소매 부동산.

2016년에 Spirit은 전직 투자 은행가인 Jackson Hsieh를 사장 겸 최고 운영 책임자(COO)로 고용했습니다. 아마도 REIT의 신용 통제에 개선이 필요하다는 것을 알고 있는 Hsieh의 역할에는 "신용 인수, 신규 투자, 포트폴리오 및 자산 관리에 대한 감독 책임"이 포함될 것입니다.

스피릿 부동산 캐피탈

2016년 말 기준 Shopko는 전체 임대료의 8.2%를 차지하며 Spirit의 최대 임차인으로 남아 있습니다. 그러나 이 시점에서 Shopko의 문제는 잘 알려져 있었고 이러한 대형 자산을 처리할 좋은 옵션이 없었습니다.